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    蛋壳、自如接连“出事”!真正长租公寓该是什么样的?

    2020-02-11 10:28:09 来源:东方财富研究中心 作者:十字路口
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      原标题:蛋壳、自如接连“出事”!真正长租公寓该是什么样的?

      面对疫情,本应共克时艰,但此前曾深陷舆论旋涡的长租公寓两大巨头蛋壳公寓、自如再度登上热搜,它们近期的举动受到了主流舆论的批评,面对汹涌的舆情,人们不禁要问,我们到底需要什么样的长租公寓?

      蛋壳陷减租“剪刀差”舆情

      “因为疫情属于不可抗力因素,您得给租户减免1个月的房租,这是公司政策。”近几日,北京不少业主都接到了一通电话,运营方蛋壳公寓以新型冠状病毒感染肺炎疫情为由,通知业主要减免1个月的房租。

      2月3日,蛋壳公寓也在其官方APP上发表了《致蛋壳公寓的一封信》。信中对武汉和其他各城市租客的都有相对应的补贴政策。

      信中蛋壳公寓提到,根据受疫情的影响程度,不同地区的租客将享受不同的租金补贴政策。以此次疫情最严重的武汉地区为例,针对因疫情无法返回的租客,暂定返还一个月房租,将在3月2日后返还至蛋壳公寓App个人中心的钱包中。      运营方给租户减免租金,本是善举,但据环球网报道这里面门道还挺多。

      环球网引述租户小付的话称,仔细研究后小付发现,返还的并非现金,而是抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用、续约首付款,以及不属于分期月付情况下的租金。

      小付表示,像我这种月付的,只能抵扣房屋服务费、维修金,估计合同到期了都抵扣不完。实际上蛋壳公寓以疫情为由,已暂停2020年1月和2月的保洁和维修服务,这两个月的保洁费和维修费却照收不误。

      而租户不满,房东也不满。据人民日报2月9日报道,近日多地蛋壳公寓房东反映:蛋壳公寓以疫情为由,既要求房东减租,又要求房客交租。

      此事发生在北京、无锡、上海、杭州、武汉、天津、成都等地,涉及7 万多户房主。

      法律专家表示,此种以疫情为由,单方面要求业主免一个月房租,但同时还照收租户租金的做法,明显违法。      人民日报在文章中引述中国消费者协会律师团律师、北京市中银律师事务所高级合伙人葛友山的话称:

      蛋壳公寓“单方面要求房东减免房租,另一方面却继续向租客收取房租”的行为,违背了诚实信用原则和公平原则。诚实信用原则是市场经济活动中的道德准则,即一切市场参加者均应在不损害他人利益和社会公益的前提下,追求自己的利益。

      首先,蛋壳公寓无权单方面要求房东减免房租。

      其次,蛋壳公寓必须在双方自愿且协商一致的基础上才能减免房租,否则构成对房东的违约,依法应当承担违约责任

      葛友山认为,蛋壳公寓必须在与房东自愿且协商一致的基础上才能减免房租,否则构成对房东的违约,依法应当承担违约责任。蛋壳公寓无权将其商业经营风险,单方面转移给房东!

      人民日报表示,疫情之下,房屋中介受到的冲击很大,有的地方房地产租赁协会还出台了面向房东的减租倡议书。但这只是倡议,不是道德绑架房东的借口。像蛋壳公寓这样,不给房东协商,只是电话通知,就单方面要求房东减租,又要求房客交租,这种两头吃差价的举动,在法律和情理层面都站不住脚。

      自如租客 :特殊时期找房难

      续约发现房租涨了

      而与蛋壳同为长租公寓巨头的自如也随后登上了媒体热搜榜。

      据澎湃新闻2月10日报道,有自如租客在网上表示,自如趁疫情期间,租客不便搬家换租,肆意哄抬租金,租客续租普遍涨租10%~30%,最高租金涨幅达38.3%。      对此,自如负责人回应表示,目前媒体关注到个例,公司定位后多为原长租客临时希望短期续约引起的,已与租客达成共识。

      所谓“短续”指的是长租公寓租客的合约到期后,未决定是否继续长租,临时出现的短期续约情况。

      但自如这一回应并未得到租客的支持。澎湃新闻引述自如维权群的租客的话称,“自如续约的租客普遍面临涨租,并非仅限长租换短续,未遇到涨租的租客属于仍在合同履行期内。”

      有匿名自如客反映,其租住的西城区后桃园胡同9号院的一处两居室房源“接到自如管家的微信要给涨房租每月涨1000元”。      该自如客的合同显示,其于2018年3月开始租住,租金显示2018年3月3日至2019年3月2日的租金为7090元/月·季付;2019年3月3日至2020年3月2日的租金为7190元/月·季付。

      该租客反映,其租住的房源续租租金涨了近千元。自如方面给出的最新的租金价格显示“续约长续的价格为季度付款8160元”。

      由此算来,房价涨幅近13.5%。

      专家:长租公寓概念用错

      本应该让业主、房东省心的长租公寓为何屡屡上榜负面舆情?

      中原地产首席分析师张大伟对此表示,长租公寓这个概念被错用了,对于市场来说国家鼓励的长租公寓应该是业主改造,将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源,而现在市场议论的长租公寓,其实都只是吃差价的“二房东”模式。

      张大伟指出,上述房源,政府称之为“高风险租赁”,部分市场可能有需要,但并不应该普遍存在。

      诸葛找房五分快三研究中心分析师王小嫱则表示,最主要的还是做好租赁行业以及租赁机构的监管,例如严厉打击黑中介、乱扣押金、虚假房源等现象,所以未来可以考虑政府搭建租房公共信息平台,这样也可以为“房东直租”提供机会。

      艾媒咨询分析师认为,受到租金上涨、家具装修甲醛超标、长租公寓无法实现盈利(如朗诗集团剥离长租公寓业务)等事件的影响,长租公寓平台在处理负面舆论,获取消费者信任方面任重道远。

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